La importancia de un buen contrato de alquiler
El contrato de arrendamiento de vivienda está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Aunque la ley establece un marco mínimo de protección, muchas cuestiones dependen de lo que pacten las partes.
Un contrato bien redactado previene conflictos, facilita la gestión del alquiler y protege a ambas partes. Veamos los errores más habituales.
Los 10 errores más costosos
1. No identificar correctamente a las partes
Puede parecer obvio, pero muchos contratos contienen datos erróneos o incompletos:
- DNI/NIE incorrectos o sin verificar
- Omitir a algún cotitular (pareja del inquilino, cónyuge del propietario)
- No incluir datos de contacto actualizados
Consecuencia: Dificultades para notificaciones, reclamaciones o ejecuciones.
2. No definir claramente el inmueble y sus anexos
El contrato debe especificar:
- Dirección exacta y referencia catastral
- Si incluye trastero, plaza de garaje o muebles
- Estado de conservación al inicio del contrato
Consecuencia: Disputas sobre qué está incluido en el alquiler.
3. Confundir duración mínima y prórrogas
La LAU establece que los contratos de vivienda habitual tienen una duración mínima de 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica), con prórrogas automáticas de hasta 3 años más.
Errores frecuentes:
- Pactar un plazo de 1 año pensando que es el mínimo legal
- No entender el sistema de prórrogas
- No comunicar correctamente la voluntad de no renovar
Consecuencia: El contrato se prorroga cuando no se deseaba, o el inquilino se ve obligado a marcharse antes de lo previsto.
4. Fianza incorrecta o no depositada
La LAU exige una fianza de 1 mes de renta para vivienda (2 meses para uso distinto). Esta fianza debe depositarse en el organismo autonómico correspondiente.
Errores frecuentes:
- Pactar más de 1 mes de fianza (además de garantías adicionales)
- No depositar la fianza (sancionable)
- Confundir fianza legal con garantías adicionales
Consecuencia: Sanciones administrativas, problemas para recuperar la fianza.
5. Actualización de renta mal regulada
La renta solo puede actualizarse una vez al año. Desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda 2023, existen límites:
- El incremento no puede superar el 3% en 2024 (o el porcentaje que fije la norma cada año)
- Si no se pacta expresamente, no hay actualización
Consecuencia: Conflictos sobre el importe de la renta, actualizaciones nulas.
6. Gastos mal repartidos
La ley permite pactar que ciertos gastos los asuma el inquilino (comunidad, IBI...), pero debe constar expresamente en el contrato.
Errores frecuentes:
- Asumir que el inquilino pagará gastos no especificados
- No indicar los importes aproximados de los gastos
- Incluir gastos que corresponden siempre al propietario (grandes reparaciones)
Consecuencia: Discusiones sobre quién paga qué, reclamaciones.
7. No regular las obras y mejoras
¿Puede el inquilino pintar las paredes? ¿Cambiar el suelo? ¿Instalar aire acondicionado?
El contrato debe prever:
- Qué obras puede hacer el inquilino y con qué autorización
- Qué pasa con las mejoras al finalizar el contrato
- Obligación de reponer el estado original
Consecuencia: Obras no autorizadas, conflictos sobre el estado de devolución.
8. No hacer inventario ni acta de entrega
Al entregar las llaves, es fundamental documentar:
- Estado de la vivienda (fotos o vídeo)
- Inventario de muebles y electrodomésticos
- Lecturas de contadores
Consecuencia: Imposibilidad de demostrar daños, retención de fianza conflictiva.
9. Subarriendo y cesión no regulados
El inquilino no puede subarrendar ni ceder el contrato sin autorización del propietario (en vivienda habitual está muy limitado).
Errores frecuentes:
- No incluir cláusula expresa de prohibición
- No saber que el inquilino está subarrendando a terceros
Consecuencia: Pérdida de control sobre quién vive en el inmueble, posible resolución conflictiva.
10. Cláusulas abusivas o nulas
Hay pactos que la LAU declara nulos aunque estén firmados:
- Renunciar a la duración mínima legal
- Penalizaciones desproporcionadas por desistimiento
- Exigir más fianzas de las permitidas
- Impedir al inquilino empadronarse
Consecuencia: Las cláusulas son inaplicables, dan imagen de mala fe y pueden generar reclamaciones.
Derechos irrenunciables del inquilino
La LAU protege al inquilino de vivienda habitual con derechos que no pueden excluirse por contrato:
- Duración mínima del contrato
- Prórrogas legales
- Límites a la actualización de renta
- Derecho de adquisición preferente en caso de venta
- Protección frente al desahucio
Cualquier cláusula que elimine estos derechos será nula de pleno derecho.
Preguntas frecuentes
¿Puedo rescindir el contrato antes del año?
El inquilino puede desistir a partir del sexto mes, comunicándolo con 30 días de antelación. El contrato puede prever una indemnización de un mes de renta por año que falte por cumplir.
¿Qué pasa si el propietario necesita la vivienda?
Puede recuperarla para uso propio o de familiares, pero solo tras el primer año y con un preaviso de 2 meses. Debe ser vivienda habitual del nuevo ocupante.
¿La fianza se puede usar para pagar el último mes?
No. La fianza garantiza posibles daños o impagos, no es un adelanto de renta. Usarla para el último mes es un incumplimiento del inquilino.
¿Puedo subir la renta si hago obras de mejora?
Sí, pero solo si las obras no eran de reparación necesaria, se ha acordado con el inquilino y respetan los límites legales de actualización.
Conclusión práctica
Un buen contrato de alquiler no es el más largo, sino el que prevé los problemas habituales y regula con claridad los aspectos esenciales.
Si eres propietario, invierte tiempo en redactar un contrato completo y documenta la entrega del inmueble. Si eres inquilino, lee el contrato antes de firmar y pregunta lo que no entiendas.
Un contrato bien hecho es la mejor garantía para una relación de alquiler tranquila.